在研究讨论的基础上,现对《规范》中的部分技能问题解答如下:

  1、在出让地价评估中,如何应用标定地价系数修正法?

  答:应用标定地价系数修正法有两个前提:

  一是在按照国土部统一的技能要求开展了标定地价公示工作的城市,经向部进行标定地价体系备案后,方可使用该方法。

  二是应用标定地价系数修正法的具体步调与要求,需按照行将出台的相关技能标准或评估指导办法执行。

  2、商场比较法中,关于“各比较案例的修正幅度不能超过30%”的规定中是否含了面积率修正。

  答:这里所指的“比较案例价格”,可以采用楼面地价。

  3、对于因土地用途与面积率同时调整,需要补缴地价的,是否各种原则下的地价均要求按照《规范》中确定的原则,选用两种(含两种)以上方法评估?

  答:原则上,各种原则下的地价均要求采用两种(含两种)以上方法独立评估,方法选择应吻合《规范》要求。特出情况下,如认为只能采用一种方法评估,需经省级以上协会组织专家论证,并在评估汇报中附专家签字的论证意见。

  4、如果按《规范》要求采用的两种方法评估结果差异较大,地价确定时能否舍弃一种评估方法的测算结果?

  答:地价确定中,各评估方法测算结果的权重应按照吻合《城镇土地估价回程》的要求确定,并需充分阐述理由。

  5、在评估生地或不完全开发土地的出让价格中,应如何理解“先评估熟地黄地价,再核减开发费用”的要求?

  答:评估该类用地出让价格时,应运用所选评估方法,分别测算出与“地价定义”相对应的评估价格;在应用各评估方法中,应先评估熟地黄价格,再核减开发费用,直至其开发程度与地价定义一致。对于不完全开发时(如缺少某一基础设施的配套)的地价评估,可在方法运用过程中,通过相关参数的修正,直接评估出与地价定义相一致的评估结果。

  6、对于因低效利用土地再开发、政府主动调整规划等原因造成面积率等土地使用原则变化的情况,补地价评估时,是否执行“择高原则”?

  答:该类处理原则属政策性要求,应在各地的执行细则中予以明确,请关注各省级国土资源主管单位制订的实施细则。

  中国土地估价师协会技能审裁委员会

  2013年8月1日