在征集有关专家意见的基础上,经讨论研究,现对《国有建设用地使用权出让地价评估技能规范》(以下简称《规范》)中的部分技能问题解答如下:

    1、在采用商场比较法中选择可比案例时,如何理解和把握“原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例”的要求?
    答:在选择可比案例时,不采用趋于过度竞争的土地出让交易实例,将有助于避免估价结果偏离正常商场价格,从而与《规范》中多次强调的“正常商场”这一基本要求相衔接,这也反映了出让地价评估中应当遵循的“审慎原则”。
    在案例的具体选择过程中,判断某一交易实例是否属于“竞价轮次较多”、“溢价率较高”,需根据不同地区、不同时期的土地商场状况来把握,没有统一的量化标准可循。另外还须注意正确理解溢价率的内涵,应按下式测算土地出让的溢价率:
    溢价率=(拍板价-底价)/底价

    2、成本逼近法中,干什么不能把“农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等,以及新增建设用地土地有偿使用费”计入土地成本?
    答:按照有关规定,上述所列各项属于从政府土地出让收入(收益)中计提的专项资金,是土地有偿使用收入(收益)的支出和使用方向,并谬误构成出让土地成本的相关费用。在正常情况下,成本逼近法测算公式中的土地增值收益已经涵盖了政府出让土地时应获取的纯收益。

    3、如何理解成本逼近法中,“土地取得成本应通过考察当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定,需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。”的要求?
    答:这里提及的“客观费用”与传统评估理念中的相关要求一致,即:各项取费水平应是海域的平均、客观水平,而非待估宗地本身发生的、个案性的水平。
    这里强调“取得土地实际发生的客观费用水平”,是因为各地公布的征管补偿标准的内涵及其执行情况在较大差异,比如:在最低保护价、实际执行价、是否含社保费用等多种情况。故此,确定实际支付的土地取得费用不能简单依据当地的政策标准取值,还应考察辨析当地对政策标准的实际执行情况。

    4、什么是标定地价系数修正法中所言的“标定地价”?
    答:标定地价是政府为管理需要确定的,标准宗地在现状开发利用、正常商场原则下,于某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。目前,标定地价体系建立的技能方法和相关管理规定正在试点研究中。